Immobilien gelten als die größten Energieverschwender. Zeit für eine energetische Sanierung. Das nützt der Umwelt und kann obendrein viel Geld sparen.
Als Käufer oder Eigentümer einer Bestandsimmobilie sollte man diese von einem Energieberater untersuchen lassen. Das Ergebnis wird in vielen Fällen sein, dass es Optimierungspotential in Sachen Energieeffizienz gibt. Die Lösung ist eine sogenannte energetische Sanierung. Was man darunter versteht, wie und wo man den Energieverbrauch senken kann und welche Fördermöglichkeiten es gibt, erfahren Sie hier.
Was bedeutet energetische Sanierung?
In der Regel steht eine Sanierung an, wenn ein Gebäude aufgrund seines Alters nicht mehr den modernen Standards genügt. Sanieren heißt allgemein, ein Gebäude baulich wieder auf Vordermann zu bringen, Mängel zu beseitigen und auf diese Weise die Wohnqualität zu erhöhen. Nach demselben Prinzip verläuft eine energetische Sanierung. Man analysiert, in welchen Bereichen ein Gebäude sozusagen undicht ist und für zu hohen Energieverbrauch sorgt. Diese Bereiche werden dann entsprechend modernisiert und wieder „dicht“ gemacht. Dadurch sinkt der Energieverbrauch, was wiederum die Kosten für Energie reduziert.
Energetische Gebäudesanierung – hier ist Optimierung möglich
Ein Gebäude kann überall dort Energie verlieren, wo es Öffnungen nach außen gibt. Aber auch technische Einrichtungen können zu höheren Energiekosten führen, wenn sie veraltet sind. Ein möglicherweise zu hoher Energieverbrauch entsteht also beispielsweise an bei:
- alten, undichten Fenstern
- einer technisch veralteten Heizung
- einem Dach, das unzureichend oder überhaupt nicht gedämmt ist
- einem Keller, der in Richtung Decke oder Außenwände nicht gedämmt ist
- unzureichend oder gar nicht gedämmten Außenfassaden
Eine der wichtigsten Maßnahmen, wenn man ein Gebäude energetisch sanieren möchte, ist das Anbringen einer energieeffizienten Dämmung. Bringt man eine solche am Dach, an den Außenfassaden und an der Decke zwischen Keller und Wohnräumen an, sorgt sie dafür, dass die von der Heizung erzeugte Wärme nicht nach außen entweicht. Gleichzeitig hält sie die von außen kommende kalte Luft davon ab, die Räume übermäßig auszukühlen. Die Erneuerung technischer Anlagen ist ein weiterer Schritt zu einem energieeffizienten Gebäude. Ein moderner Heizkessel, eine neue Pumpe sowie gut gedämmte Rohrleitungen tragen ebenfalls zur Senkung des Energieverbrauchs bei.
Gründe für eine energetische Modernisierung
Zunächst müssen wir den CO2-Ausstoß reduzieren, da er einer der Hauptgründe für den Klimawandel darstellt. Der Ausstoß von CO2 ist vor allem in den Großstädten ein Problem. Ein wichtiger Grund für energetische Gebäudesanierungen sind auch die oft hohen Energiekosten für Gebäude. Mit einer Sanierung lassen sich die Energiekosten für die Eigentümer privater Immobilien senken. Auch der Energieverbrauch gewerblicher Energieverbraucher soll mit Blick auf den Klimaschutz gesenkt werden. Gewerbliche und private Haushalte sollten deshalb langfristig effizienter mit der Energie umgehen. Der Hauptgrund, warum die energetische Sanierung von Gebäuden so wichtig ist, ist die Tatsache, dass bis zu 30 Prozent des gesamtdeutschen CO2-Ausstoßes und 40 Prozent des Energieverbrauchs auf Gebäude entfallen. Klimaschutz und Energieeffizienz lassen sich daher nur durch entsprechende Gebäudesanierungen erreichen.
Energieeffizient sanieren – von diesen Vorteilen profitiert man
Wer sein Eigenheim energetisch sanieren lässt kann erheblich profitieren. Der wohl größte Vorteil ist das Einsparpotenzial, das in einer energetischen Gebäudesanierung steckt. Man muss zwar zunächst Geld investieren, spart aber im Nachhinein hohe Beträge durch deutlich gesunkene Energiekosten. Eine Steigerung der Energieeffizienz senkt nämlich die Kosten für Heizung, Warmwasser und Strom.
Im Jahr 2020 wurde das Klimaschutzprogramm 2030 ins Leben gerufen. Die Steuervorteile, die der Staat im Rahmen dieses Programms im Falle einer energetischen Sanierung gewährt, sind ebenfalls ein Vorteil. Geregelt werden die steuerlichen Erleichterungen durch § 35c EStG (Einkommensteuergesetz). Zudem stehen Fördermittel zur Verfügung, die über den Bund, die Länder und die Kommunen erhältlich sind. Wer seine Immobilie energetisch sanieren lässt, profitiert aber noch von anderen Vorteilen:
- Wertsicherung bzw. Wertsteigerung energetisch sanierter Immobilien
- Gesundheitsrisiken werden reduziert (z. B. Vermeidung von Schimmelbefall durch besseres Raumklima)
- Wohnkomfort und Lebensqualität werden durch die Maßnahmen verbessert
- Optik energieeffizienter Gebäude wir optimiert (etwa mithilfe neuer Dächer, Fensterfronten oder Fassaden)
- die Miete von Immobilien kann durch energetische Sanierung höher angesetzt werden
- Attraktivität von Wohneinheiten energetisch sanierter Gebäude steigt (wichtig bei späterer Vermietung)
Zu beachten ist hier, dass der Staat nur Sanierungsmaßnahmen fördert, wenn die Immobilie der Selbstnutzung durch den Eigentümer unterliegt. Für vermietete Gebäude gibt es keine staatliche Förderung.
Welche staatlichen Fördermittel gibt es für die energetische Sanierung?
Es gibt unterschiedliche Institutionen, über die man staatliche Fördermittel beantragen kann. Dies sind vor allem die KfW (Kreditanstalt für Wideraufbau) und das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Für die vom Staat zur Verfügung gestellten Fördermittel der KfW gilt das grundlegende Prinzip, dass diese umso höher ausfallen, desto niedriger der Energiebedarf nach der der Sanierung ist. Als technischer Maßstab dient das KfW-Effizienzhaus. Das bedeutet, dass etwa ein KfW-Effizienzhaus 100 den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) für einen Neubau entspricht, ein KfW-Effizienzhaus 55 hingegen wird mit einem Jahresprimärenergiebedarf von 55 Prozent eines vergleichbaren Neubaus gemäß der EnEV bewertet.
Eine staatliche Förderung wird immer als Zuschuss oder zinsgünstiger Kredit gewährt. Über die KfW lassen sich folgende KfW-Programme nutzen:
- Programm „Effizienzhaus 55“
- KfW „Dämmprämie“
- Programm „Energieeffizient sanieren“
- Teilprogramm „Energieeffizient Bauen & Sanieren – Zuschuss für Baubegleitung“
- Programm „Energieeffizient Sanieren – Ergänzungsdarlehen“
- „Förderung von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt“ (Darlehen KfW und Zuschuss BAFA)
- BAFA-Programm „Heizen mit Erneuerbaren Energien ab 2020“
- Teilprogramm „Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss für Brennstoffzellen“
Über die einzelnen Bundesländer sowie die Kommunen werden weitere Fördermittel zur Verfügung gestellt. Eine solche Förderung muss übrigens immer beantragt werden, der Staat wird hier nie von selbst tätig. Einen Rechtsanspruch auf die Gewährung einer Förderung für eine energetische Sanierung gibt es nicht.
Problem der Förderung: Es gibt inzwischen so zahlreiche Fördermöglichkeiten, dass man leicht den Überblick verlieren kann. Zudem ändern sich die Voraussetzungen derart schnell, dass man mit der Beschaffung der wichtigsten Informationen zu Konditionen, Förderhöhen oder Zeiträumen kaum hinterherkommt. Wichtig ist es, die Förderung immer vor dem Beginn der energetischen Sanierung zu beantragen.
Welche Steuervorteile ergeben sich durch eine energetische Sanierung?
Wer sich dazu entschließt, seine Immobilie energetisch sanieren zu lassen, profitiert auch steuerlich von diesem Vorhaben. Der Staat gewährt nämlich unter bestimmten Voraussetzungen einen Steuerbonus. Dafür muss der Antragsteller die zu sanierende Immobilie selbst nutzen, er darf sie also nicht vermieten. Außerdem muss das Gebäude 10 Jahre oder älter sein (hier gilt der Herstellungsbeginn). Des Weiteren ist festgelegt, dass der Steuerbonus nur für Gebäude gewährt wird, die auf dem Boden der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes erbaut sind. Auch eine Abschreibung ist eine Variante der Steuererleichterung. Hierfür ist es notwendig nachzuweisen, dass die Sanierungsmaßnahmen frühestens am 1. Januar 2020 begonnen und spätestens am 31. Dezember 2029 beendet werden – also innerhalb von maximal 10 Jahren vollständig durchgeführt sind.
Bei Erfüllung all dieser Voraussetzungen darf der Eigentümer eine Abschreibung von maximal 20 Prozent bzw. höchstens 40.000 Euro (pro Wohneinheit) vornehmen. Die Abschreibung erfolgt in drei aufeinanderfolgenden Jahren. Die erste Teilabschreibung darf in dem Kalenderjahr erfolgen, in welchem Maßnahmen erledigt waren. Das Finanzamt erkennt folgende Teilabschreibungen an:
- im ersten Jahr: 7 %, nicht mehr als 14.000 Euro
- im zweiten Jahr: 7 %, maximal jedoch 14.000 Euro
- im dritten Jahr: 6 %, höchstens aber 12.000 Euro
Rechtlicher Hinweis: Eine Doppelförderung für energetische Gebäudesanierungen ist nicht zulässig. Tauchen entsprechende Aufwendungen bei den Betriebsausgaben, Sonderausgaben, Werbungskosten, außergewöhnlichen Belastungen oder sonstigen Vergünstigungen auf, darf man den Bonus nicht ein zweites Mal in Anspruch nehmen. Auch über KfW-Fördermittel finanzierte energetische Sanierungsmaßnahmen können nicht noch einmal über den Steuerbonus abgerechnet werden.
Fazit
Wer seine Immobilie energetisch sanieren lässt, muss die Kosten für die notwendigen Maßnahmen nicht alleine tragen. Der Staat unterstützt die Bemühungen, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren. Fördermittel zu beantragen, ist zwar aufwendig, lohnt sich aber finanziell in den meisten Fällen. Bei der Planung eines solchen Projekts ist es wichtig, die vom Staat vorgegebenen Voraussetzungen zu erfüllen. Aufgrund der Komplexität einer solchen Maßnahme ist es ratsam, sich von einem Finanzexperten begleiten zu lassen.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
