Der Traum vom Eigenheim ist in Deutschland weit verbreitet. Mit der richtigen Baufinanzierung kann der Traum meist Wirklichkeit werden.
Ob eine eigene Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ein modernes Loft-Apartment in der Innenstadt oder ein Reihenhaus im Grünen vor den Toren der Stadt: Der Bau oder Kauf von Wohneigentum steht bei Singles, Paaren und Familien mit Kindern immer noch ganz oben auf der Liste der Wünsche, die man sich verwirklichen will.
Immobilien sind Sachwerte und gelten deshalb als eine langfristige Investition für alle, die privates Vermögen aufbauen wollen. Außerdem geben Immobilien uns natürlich ein gutes Gefühl, wenn wir wissen, dass wir unser geliebtes Zuhause irgendwann als unser Eigentum betrachten dürfen. Mit der passenden Baufinanzierung ist das kein Problem. Doch worauf müssen Sie dabei achten? Dieser Ratgeber zeigt Ihnen in fünf Schritten, worauf es ankommt.
Das Wichtigste in Kürze
Immobilie und Baufinanzierung müssen zu Ihnen passen. Ein wichtiges Kriterium sind Ihre finanziellen Möglichkeiten.
- Ermitteln Sie zuerst die maximale Kreditrate pro Monat.
- Berechnen Sie die Höhe Ihres Eigenkapitals.
- Kalkulieren Sie Ihren persönlichen Kreditrahmen.
- Legen Sie Tilgung und Sollzinsbindung fest.
- Vergleichen Sie die Konditionen der Banken.
Die einzelnen Schritte bauen aufeinander auf. Wenn Sie sie nacheinander abarbeiten, haben Sie am Ende ein gutes Gefühl, wie Ihre perfekte Finanzierung aussehen soll.
Tipp: Halten Sie alle Ergebnisse Ihrer Berechnungen schriftlich fest. So bleiben Ihre Überlegungen nachvollziehbar, und Sie wissen auch zu einem späteren Zeitpunkt noch, was Sie sich dabei gedacht haben und wie Sie die einzelnen Zahlen ermittelt haben.
So vorbereitet, können Sie das Gespräch mit Ihrem Bankberater suchen oder selbstständig einen Baufinanzierungsvergleich durchführen. Was also versteckt sich hinter den einzelnen Schritten?
1. Wie berechnen Sie die maximale Kreditrate?
Ihre Baufinanzierung wird Sie über viele Jahre hinweg begleiten. Nicht selten beträgt die Kreditsumme mehrere 100.000 Euro. Die gesamte Laufzeit Ihrer Finanzierung liegt dann – abhängig von der Höhe der Tilgung unter Umständen zwischen 20 und 30 Jahren. Dieser Zeitraum ist für einen Kreditnehmer meist nur schwer zu überblicken. Veränderungen im beruflichen Umfeld haben ebenso Auswirkungen auf Ihre finanziellen Möglichkeiten wie eine Anpassung der individuellen Lebenssituation. Deshalb ist es wichtig, die Kreditrate so zu kalkulieren, dass sie langfristig sicher tragbar ist.
- Mildenberger, Oliver P. (Autor)
- Siepe, Werner (Autor)
Achten Sie deshalb darauf, die monatliche Rate für Ihr Darlehen nicht zu hoch anzusetzen. Einen guten Anhaltspunkt bietet Ihre heutige Mietzahlung. Vorausgesetzt, Sie sind mit Ihrem heutigen Lebensstandard zufrieden, Sie können sich ein- bis zweimal im Jahr den gewünschten Urlaub leisten. Eine Reparatur von Waschmaschine, Auto und Co. bringt Sie nicht an Ihre finanziellen Grenzen, und Sie kommen insgesamt gut mit Ihrem Geld aus, dann können Sie Ihre aktuelle Miete als Indikator für die maximale Kreditrate nehmen. Übrigens: Für die Generation 50+ wird es immer schwieriger, für den Hausbau oder den Wohnungskauf noch einen Kredit zu bekommen.
Tipp: Wer genauer kalkulieren will, stellt eine Haushaltsrechnung auf, gleichsam einen Kassensturz über Soll und Haben. Dazu stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber und ermitteln die Differenz.
Zu den Einnahmen gehören:
- Ihr monatliches Gehalt
- Ihre Rente
- Kindergeld
- Kapitaleinkünfte
- Mieteinnahmen
Unter die Ausgaben fallen:
- Laufende Kredit- und Leasingraten
- Kosten für Auto, Bus und Bahn
- Ausgaben für Telefon, Handy und Internet
- Versicherungsbeiträge
- Lebenshaltungskosten
Die Lebenshaltungskosten können Sie mit rund 600 Euro im Monat für die erste Person in Ihrem Haushalt ansetzen. Weitere Personen kalkulieren Sie mit 200 Euro.
Ziehen Sie nun die Summe der Ausgaben von der Summe der Einnahmen ab. Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, erhöhen Sie die Ausgaben um einen Sicherheitsaufschlag von zehn Prozent. Der dann verbleibende Betrag steht Ihnen maximal als Kreditrate zur Verfügung.
Wichtig: Versuchen Sie, die maximale Rate für Ihre Baufinanzierung nicht vollständig auszureizen. Sie werden sich vermutlich besser fühlen, wenn Sie wissen, dass Sie noch einen soliden finanziellen Spielraum haben, den Sie bei einer unerwarteten Änderung Ihrer Lebenssituation als Sicherheit nutzen können.
2. Was gehört zum Eigenkapital?
Sobald feststeht, wie viel Geld Sie im Monat für Ihre Baufinanzierung ausgeben wollen, verschaffen Sie sich einen Überblick über die Rücklagen, die Sie in Ihren Baukredit einbringen können. Die meisten Banken verlangen rund 20 bis 30 Prozent Eigenkapital von ihren Kunden. Je mehr Eigenmittel Sie aufbringen, desto weniger müssen Sie finanzieren.
Als Eigenkapital gelten
- Ihre Rücklagen aus Bargeld, Sparbüchern und Tagesgeldern
- Guthaben aus einem Bausparvertrag
- Lebensversicherungen
- Aktien, Wertpapiere, Fondsanteile
Auch Ihre Eigenleistungen, die Sie für den Bau eines Hauses aufbringen werden, gelten als Eigenkapital. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einer „Muskelhypothek“. Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus in Eigenregie zu bauen oder umfangreiche Renovierungen selbst durchzuführen, sollten Sie realistisch kalkulieren. Schätzen Sie Ihre Möglichkeiten solide ein und setzen Sie nur einen Wert an, den Sie zuverlässig erbringen können. Es führt niemanden weiter, wenn Sie zu großzügig kalkulieren und am Ende einige Arbeiten doch kostenpflichtig an einen Handwerker vergeben müssen, obwohl Sie dafür kein Geld mehr zur Verfügung haben.
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- Das einzige Buch, das Du über Finanzen lesen solltest: Der entspannte Weg zum Vermögen – Von den Machern...
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Denken Sie auch daran, dass die Bank aus einem guten Grund einen gewissen Anteil an Eigenmitteln verlangt. Bei einem Darlehen handelt es sich um einen gesicherten Kredit. Das heißt, dass die Bank eine Sicherheit von Ihnen verlangt, dass Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen. Dazu lässt Ihr Geldgeber in der Regel eine Grundschuld auf das Objekt eintragen. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben, wenn Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen können. Man spricht in diesem Zusammenhang auch davon, dass die Immobilie „beliehen“ wird. Je höher allerdings die Beleihung im Verhältnis zum Verkehrswert, desto mehr Zinsen müssen Sie zahlen. Deshalb ist es sinnvoll, möglichst viel Eigenkapital einzubringen.
Hinweis: Einige Banken bieten eine sogenannte Vollfinanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital) an. Sie finanziert dann den gesamten Kaufpreis, lediglich die Kaufnebenkosten müssen Sie aus Ihren Eigenmitteln bezahlen. In Zeiten niedriger Baufinanzierungszinsen ist eine 100-Prozent-Finanzierung grundsätzlich machbar. Allerdings müssen Sie mit einem Zinsaufschlag rechnen, denn die Zinsen steigen mit der Höhe der Beleihung. Aus diesem Grund sind die Zinsen für eine Finanzierung von Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten – die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung – noch höher.
3. Wie stecken Sie Ihren Kreditrahmen fest?
Sie kennen jetzt die Höhe der monatlichen Rate für Ihre Baufinanzierung und haben Ihr Eigenkapital berechnet. Mit Hilfe dieser Daten legen Sie fest, wie hoch Ihre Darlehenssumme maximal sein sollte. Dazu müssen Sie die aktuellen Zinsen am Markt berücksichtigen. Seit rund zehn Jahren bewegen sich die Zinsen für Hauskredite auf einem sehr niedrigen Niveau. Das sollte Sie aber nicht dazu verleiten, einen zu hohen Kredit aufzunehmen. Denken Sie daran, dass Sie Ihr Darlehen langfristig zurückzahlen müssen. Ist die Kreditsumme sehr hoch angesetzt, müssen Sie vor allem bei einer geringen anfänglichen Tilgung mit einer sehr langen Rückzahlungsdauer rechnen.
Wenn es sich abzeichnet, dass Sie Ihr Traumobjekt nicht zu einem realistischen Preis erwerben können, haben Sie im Prinzip zwei Möglichkeiten:
- Sie überlegen, ob Sie bei Ausstattung, Lage und Alter Abstriche machen möchten und nach einem günstigeren Objekt suchen.
- Sie verschieben den Zeitpunkt der Anschaffung um ein oder zwei Jahre und stocken bis dahin Ihr Eigenkapital auf.
Beide Varianten sollten es möglich machen, die Kreditsumme auf einen Betrag zu verringern, der zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt.
Die Berechnung Ihres maximalen Kreditrahmens führen Sie mit Hilfe eines Online-Rechners durch. Sie benötigen nur wenige Angaben und finden so mit wenigen Mausklicks heraus, wie hoch Ihr Kredit höchstens sein sollte. Aus dem so errechneten Kreditbetrag und Ihrem Eigenkapital ermitteln Sie dann auch die Summe, die Sie für den Kaufpreis Ihrer Immobilie und die Kaufnebenkosten maximal veranschlagen sollten.
4. Was hat es mit Tilgung und Zinsbindung auf sich?
Ihre monatliche Kreditrate setzt sich aus den Zinsen und aus der Tilgung zusammen. Die Zinsen hängen im Wesentlichen vom Marktniveau ab. Je höher der Zinssatz und je höher Ihre Kreditsumme, desto höher sind auch die Zinsen, die Sie für Ihre Immobilienfinanzierung zu zahlen haben.
Die Tilgung steht für die Rückzahlung Ihres Darlehens. Üblich ist eine anfängliche Tilgung pro Jahr von mindestens 1,5 bis 2,0 Prozent des Darlehens. Wenn Sie mit diesem recht geringen Satz beginnen, müssen Sie ohne Sondertilgungen mit einer Rückzahlungsdauer von mehr 30 Jahren rechnen. Wenn es Ihnen finanziell möglich ist, sollten Sie die Tilgung deshalb höher ansetzen. Schon eine jährliche Tilgung von zwei Prozent verkürzt die Rückzahlungsdauer ganz erheblich. Wenn es Ihnen gelingt, fünf Prozent des Darlehens pro Jahr zu zahlen, reduziert das Ihre Rückzahlungszeit schon auf unter 20 Jahre. Gerade für ältere Darlehensnehmer ist eine hohe Tilgung deshalb zu empfehlen, sofern Ihr finanzieller Rahmen dies zulässt.
Die Sollzinsbindung gibt hingegen den Zeitraum an, in dem die Bank Ihre Zinsen nicht anpassen darf, auch wenn sich das Niveau am Markt ändert. Viele Berater empfehlen, sich die Zinsen für einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren zu sichern. Allerdings dürfen Sie in dieser Zeit Ihr Darlehen meist nur dann vollständig zurückzahlen, wenn Sie das Objekt verkaufen. Außerdem müssen Sie für eine längere Sollzinsbindung einen Aufschlag auf den Zins einkalkulieren. Deshalb ist eine Sollzinsbindung von zehn Jahren eine gute Alternative. Nach Ablauf dieser Zeit schließen Sie eine Anschlussfinanzierung zu den künftig aktuellen Konditionen ab oder Sie zahlen die noch ausstehende Summe auf Ihre Baufinanzierung in voller Höhe zurück.
5. Warum ist der Vergleich der Bankangebote so wichtig?
Sie wissen nun, welche Merkmale für Ihre Finanzierung ausschlaggebend sind. Zins, Tilgung und die monatliche Kreditrate sind die Kriterien, die Sie bei einem Vergleich der Konditionen eingehend betrachten sollten. Hinzu kommen weitere Faktoren wie zum Beispiel die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten oder einen Wechsel der Tilgung vorzunehmen.
Die meisten Banken erlauben Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr, ohne dass Sie dafür zusätzliche Gebühren zahlen müssen. Nutzen Sie diese Gelegenheit und versuchen Sie, jährlich eine Sondertilgung in der vertraglich maximalen Höhe zu leisten. Damit verringern Sie Ihre Restschuld deutlich, mit ihr sinkt auch die Länge der Rückzahlung.
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Nicht zu unterschätzen ist auch die Möglichkeit, einen Wechsel der Tilgung vorzunehmen. Dadurch können Sie Ihre Kreditrate verringern, wenn Sie aufgrund eines finanziellen Engpasses nicht in der Lage sind, die volle vereinbarte Rate zu zahlen. Zwar verlängert sich die Dauer der Rückzahlung mit einer reduzierten Tilgung, doch gerade in einer Phase der Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit oder bei einer längeren Erkrankung kann es sehr hilfreich sein, die Kreditrate auf diesem Weg zu senken.
Ein letzter Tipp zur Baufinanzierung
Nachdem Sie nun wissen, wie Sie Ihre perfekte Baufinanzierung finden, vergleichen Sie die Angebote. Sprechen Sie mit Ihrer Hausbank und vergleichen Sie dann mit den Konditionen der Internetbanken. Entscheiden Sie sich dann für die Bank, die Ihnen eine maßgeschneiderte Finanzierung für Ihr Traumhaus vorlegt.
